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雨潤(rùn)路，全長(zhǎng)2300米，2002年由“油棉路”更名而來(lái)。這是南京首條以企業(yè)名稱命名的道路，冠名方是靠肉制品加工起家的雨潤(rùn)集團(tuán)，其總部就落址在雨潤(rùn)路10號(hào)。
過(guò)去13年間，雨潤(rùn)路是雨潤(rùn)集團(tuán)黃金時(shí)代的最好見(jiàn)證者。從這里出發(fā)，掌門人祝義財(cái)帶著雨潤(rùn)集團(tuán)一路壯大，他以強(qiáng)悍聞名，搭股改便車控股南京中商（已改名中央商場(chǎng)（600280,股吧），600280.SH），而后推動(dòng)雨潤(rùn)食品（1068.HK）登上港交所，建立了“雨潤(rùn)系”龐大集團(tuán)（601258,股吧），并走出國(guó)門。
雨潤(rùn)集團(tuán)南京總部門口時(shí)至今日仍舊掛著的意大利國(guó)旗等五面旗幟，就是它國(guó)際化的一大標(biāo)志。伴隨產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，祝義財(cái)?shù)膫€(gè)人財(cái)富也迅速暴增。2014年胡潤(rùn)百富中國(guó)富豪排行榜上，祝義財(cái)夫婦財(cái)富已增長(zhǎng)到315億元。
一向刻意低調(diào)的富豪祝義財(cái)，卻在今年再度成為輿論焦點(diǎn)，這次，他惹上了大麻煩。今年3月27日，兩家上市的公告陸續(xù)坐實(shí)了“祝義財(cái)被調(diào)查”的坊間傳聞―檢察機(jī)關(guān)于2015年3月23日起，對(duì)祝義財(cái)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。
雨潤(rùn)集團(tuán)曾經(jīng)的驕傲和輝煌，正為此變得晦暗不明。與2012年辭去雨潤(rùn)食品董事長(zhǎng)之職一樣，今年6月10日，51歲的祝義財(cái)辭去中央商場(chǎng)董事長(zhǎng)等職務(wù)，試圖從公眾視線中消失以回避負(fù)面輿論。
不過(guò)這次，麻煩并不容易擺脫。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解，雨潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部正經(jīng)歷大幅度裁員危機(jī)，而祝義財(cái)近年高歌猛進(jìn)迅速覆蓋的地產(chǎn)版圖，正陸續(xù)出售項(xiàng)目來(lái)擺脫困局。風(fēng)雨飄搖中的雨潤(rùn)集團(tuán)，下一步該怎么走？
裁員危機(jī)
張凱（化名）的失業(yè)噩夢(mèng)，從今年4月份開(kāi)始。他原先供職的雨潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)（亦稱雨潤(rùn)建筑集團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱“雨潤(rùn)建設(shè)”），是雨潤(rùn)集團(tuán)食品、物流、商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、金融和建設(shè)七大產(chǎn)業(yè)中最年輕的成員，主營(yíng)各類建筑項(xiàng)目的施工和管理，其前身是成立于1998年的南京雨潤(rùn)建設(shè)工程有限公司。
“事實(shí)上，去年10月，雨潤(rùn)建設(shè)就對(duì)旗下所有地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)了一輪人員‘優(yōu)化’，目的是縮減成本，”張凱告訴時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“當(dāng)時(shí)就有消息說(shuō)，總裁及年薪制員工未來(lái)將降薪30%，普通員工下月工資中降低績(jī)效得分。”
被降薪了嗎？這很快變成雨潤(rùn)建設(shè)內(nèi)部員工的見(jiàn)面問(wèn)候語(yǔ)，后來(lái)大家慢慢都不問(wèn)―因?yàn)榻敌揭盐阌怪靡?，裁員帶來(lái)的恐慌感正慢慢彌漫。他們無(wú)所適從，事實(shí)上，從2014年底起，雨潤(rùn)建設(shè)除少量項(xiàng)目在運(yùn)作外，其余大部分項(xiàng)目已經(jīng)處于停建或者半停建狀態(tài)。
今年2月，雨潤(rùn)建設(shè)發(fā)出通知，對(duì)單個(gè)核減率3%及以上的合同予以通報(bào)，單個(gè)核減率5%及以上的合同洽談人予以處罰。罰款金額雖然僅100-500元不等，但這些在案記錄卻是后面人員“優(yōu)化”即被裁員的依據(jù)。
彼時(shí)的張凱，還很僥幸。作為雨潤(rùn)建設(shè)下屬某工程公司的老總級(jí)別人物，張凱覺(jué)得裁員離自己還很遙遠(yuǎn)，但事態(tài)發(fā)展很快超出他的預(yù)期。
今年3月，雨潤(rùn)集團(tuán)旗下建設(shè)和地產(chǎn)兩大集團(tuán)合并的消息傳出。“雨潤(rùn)建設(shè)內(nèi)部變相裁員進(jìn)入瘋狂狀態(tài)。”張凱如是說(shuō)道，在當(dāng)時(shí)，處罰通告滿天飛，不少人被強(qiáng)行要求寫(xiě)辭職報(bào)告，甚至根本沒(méi)有賠償。
一個(gè)月后，兩大集團(tuán)合并文件正式發(fā)出。時(shí)代周報(bào)記者看到的一份內(nèi)部文件顯示，4月21日，雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)和雨潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)人事行政部共同印發(fā)了文件，要求建設(shè)集團(tuán)各子公司、分公司分管負(fù)責(zé)人要在4月25日前完成與地產(chǎn)集團(tuán)的對(duì)接簽字工作。
4月份的這場(chǎng)風(fēng)波中，張凱被裁。“4月初，就知道自己要被干掉啦，”張凱調(diào)侃說(shuō)，“我的情況要好一點(diǎn)，沒(méi)有要我立馬走人，把年假休完才正式離開(kāi)。”
雨潤(rùn)建設(shè)的裁員危情，只是雨潤(rùn)集團(tuán)龐大帝國(guó)危機(jī)的冰山一角。雨潤(rùn)地產(chǎn)的危機(jī)，在更早的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)酵。
現(xiàn)金“奶牛”之殤
雨潤(rùn)集團(tuán)現(xiàn)擁有兩家上市公司，一家是在香港上市的雨潤(rùn)食品，另一家是在A股上市的中央商場(chǎng)，后者為雨潤(rùn)集團(tuán)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)之一。目前，雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要包含了住宅、旅游和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)品體系，它的前身為成立于2002年的雨潤(rùn)地華實(shí)業(yè)，實(shí)際掌舵人為祝義財(cái)。
2012年，在辭去雨潤(rùn)食品董事長(zhǎng)一職后，祝義財(cái)將工作重心放在雨潤(rùn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。“祝老板在總部的時(shí)候，經(jīng)常晚上10點(diǎn)還召集高層開(kāi)會(huì)，對(duì)旗下的項(xiàng)目進(jìn)展情況一個(gè)一個(gè)過(guò)，每周開(kāi)會(huì)開(kāi)到凌晨?jī)扇c(diǎn)的天數(shù)至少有三天。”雨潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部高管李明（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道，推動(dòng)雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)上市是祝義財(cái)一直以來(lái)的夢(mèng)想。
在外人看來(lái)，雨潤(rùn)集團(tuán)涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)有著先天優(yōu)勢(shì)。從雨潤(rùn)食品的財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，在雨潤(rùn)集團(tuán)早期的發(fā)展歷程中，低價(jià)收購(gòu)國(guó)企是其擴(kuò)張的主要手段之一。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，這些被收購(gòu)的國(guó)企，不少是當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績(jī)“包袱”，故而雨潤(rùn)集團(tuán)的收購(gòu)價(jià)往往不高，但卻借此舉獲得了大量的土地、廠房、設(shè)備和工人。伴隨著城市規(guī)劃的擴(kuò)張，這些原先在郊區(qū)的工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來(lái)的土地就成為雨潤(rùn)集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本。
隨后的漫長(zhǎng)歲月里，雨潤(rùn)地產(chǎn)慢慢走出一條獨(dú)特運(yùn)營(yíng)之路――農(nóng)產(chǎn)品（000061,股吧）物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理卞克曾對(duì)外介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的就是最具雨潤(rùn)特色的物流地產(chǎn)。
2010年，雨潤(rùn)集團(tuán)曾在全國(guó)布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心、在300個(gè)地級(jí)市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。
甚為重要的是，這些采購(gòu)中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。有媒體曾曝出，雨潤(rùn)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心3000畝土地中，就包括9萬(wàn)平方米的星級(jí)酒店和28萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。沈陽(yáng)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心亦然。
“這就是雨潤(rùn)和當(dāng)?shù)卣勁械幕I碼，”李明說(shuō)道，“采購(gòu)中心是可以幫助地方政府做業(yè)績(jī)的。按照雨潤(rùn)集團(tuán)官方的說(shuō)法，2013年其完成了物流地產(chǎn)在全國(guó)的戰(zhàn)略布局。”
龐大雨潤(rùn)地產(chǎn)系的形成，離不開(kāi)祝義財(cái)創(chuàng)造的可復(fù)制的方案：通過(guò)雨潤(rùn)食品強(qiáng)大的現(xiàn)金流，以往來(lái)款的形式將大量資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)公司無(wú)償使用，以支持系內(nèi)地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。
按照雨潤(rùn)食品的年報(bào)，2005年雨潤(rùn)食品上市至今的10份年報(bào)中，其累計(jì)獲得的政府補(bǔ)貼超過(guò)40億港元，占到10年總利潤(rùn)的46.38%。在媒體統(tǒng)計(jì)中，雨潤(rùn)的主要競(jìng)爭(zhēng)者雙匯，其每年獲得的政府補(bǔ)助甚至不到雨潤(rùn)食品的1/20。
依賴政府補(bǔ)貼的盈利模式是雨潤(rùn)食品備受詬病的主要原因之一。“事實(shí)上，在2013年，如果沒(méi)有地方政府的補(bǔ)貼，雨潤(rùn)食品會(huì)虧損超1億元，”李明稱，“集團(tuán)內(nèi)部中高層都清楚，雨潤(rùn)食品貢獻(xiàn)的賬面紅利已經(jīng)達(dá)到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的造血機(jī)器而已”。
事實(shí)上，雨潤(rùn)食品的運(yùn)營(yíng)危機(jī)從2012年就已有體現(xiàn)，其業(yè)績(jī)從該年起已開(kāi)始萎靡不振。數(shù)據(jù)顯示，從2012年-2014年，雨潤(rùn)食品營(yíng)業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤(rùn)分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬(wàn)港元、盈利5677萬(wàn)港元。而在2012年之前的3年里，雨潤(rùn)食品的凈利潤(rùn)都在17億港元以上。
2014年，雨潤(rùn)食品流動(dòng)負(fù)債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負(fù)債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現(xiàn)金凈額為4.65億港元。
傷口撕開(kāi)
“造血機(jī)器”雨潤(rùn)食品面臨運(yùn)營(yíng)困境，這也讓雨潤(rùn)地產(chǎn)的未來(lái)之路變得模糊。畢竟雨潤(rùn)地產(chǎn)在住宅、旅游、文化等方面的多元化擴(kuò)張，需要龐大的資金支撐。在外界看來(lái)，雨潤(rùn)地產(chǎn)資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，十個(gè)鍋九個(gè)蓋是其整體運(yùn)營(yíng)的常態(tài)，它期待以小博大，獲得更大收益。
“雨潤(rùn)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一般都由集團(tuán)總部統(tǒng)一調(diào)撥，但這往往受制于集團(tuán)的整體資金情況。”張凱透露說(shuō)，通常資金撥下來(lái)需要3個(gè)月左右的時(shí)間，要再拖得久一點(diǎn)的話，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期會(huì)拉長(zhǎng)。
雨潤(rùn)地產(chǎn)曾在2014年進(jìn)行了一場(chǎng)“全面復(fù)制碧桂園”的改革，它希望可以像碧桂園一樣在三、四線城市風(fēng)生水起，要學(xué)到碧桂園是如何通過(guò)低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售和業(yè)務(wù)鏈整合來(lái)把控各個(gè)環(huán)節(jié)的本事，并在保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)有效控制成本。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解，祝義財(cái)曾在2014年年初從碧桂園挖了100多人進(jìn)入雨潤(rùn)集團(tuán)，從管理方式、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、銷售等方面重塑雨潤(rùn)地產(chǎn)。在祝義財(cái)?shù)脑妇袄铮隄?rùn)地產(chǎn)未來(lái)將在一、二線城市占一席之地。
為了完成這場(chǎng)改革，雨潤(rùn)地產(chǎn)當(dāng)年成立了華東和華南區(qū)域兩級(jí)公司，并制定了三年規(guī)劃的目標(biāo)： 2014年銷售收入實(shí)現(xiàn)200億元，未來(lái)三年銷售達(dá)到500億元，2015年開(kāi)始謀劃上市。到2015年底，要在全國(guó)建成50個(gè)城市綜合體。
此外，雨潤(rùn)地產(chǎn)立志在運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，提升改善型住宅的比例和品質(zhì)。“星雨華府”是雨潤(rùn)地產(chǎn)在全國(guó)推廣的地產(chǎn)拳頭產(chǎn)品，按卞克的話，“星雨華府”要致力于做當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二的高質(zhì)量樓盤。
事與愿違，2015年5月，雨潤(rùn)集團(tuán)以4.4億元價(jià)格賣掉了位于杭州城東新城的星雨華府項(xiàng)目。在這之前，雨潤(rùn)集團(tuán)在湖州、沈陽(yáng)等地的項(xiàng)目也傳出消化難的消息。同月的12日，祝義財(cái)?shù)娜Y控股地產(chǎn)公司―地華實(shí)業(yè)向中信證券（600030,股吧）等4方合計(jì)轉(zhuǎn)讓了5330萬(wàn)股中央商場(chǎng)股份，占公司總股本的9.28%，收獲約8.17億元資金。
上述舉措成為了業(yè)內(nèi)對(duì)雨潤(rùn)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題猜測(cè)的兩大佐證，外界認(rèn)為，地華實(shí)業(yè)不排除在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)減持。
禍不單行，祝義財(cái)曾放言要在全國(guó)所有的綜合體內(nèi)做一個(gè)中央商場(chǎng)，不過(guò)中央商場(chǎng)日前也被安信證券給予了“地產(chǎn)確認(rèn)不達(dá)標(biāo)”的風(fēng)險(xiǎn)提示。6月10日晚間，中央商場(chǎng)發(fā)布公告，公司董事長(zhǎng)祝義財(cái)因工作需要，辭去公司董事長(zhǎng)、董事及董事會(huì)相關(guān)委員會(huì)職務(wù)；獨(dú)立董事徐康寧、董事張化橋、公司董事會(huì)秘書(shū)陳新生也同時(shí)辭職。
南京當(dāng)?shù)氐哪炽y行內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，該行依據(jù)雨潤(rùn)集團(tuán)剛性負(fù)債的大幅增加對(duì)現(xiàn)金流和資金鏈造成的壓力，將降低對(duì)其的綜合授信。
“祝老板被監(jiān)視居住是一個(gè)導(dǎo)火索，”李明感嘆道，“南京官場(chǎng)的強(qiáng)震對(duì)雨潤(rùn)集團(tuán)的后花園來(lái)了個(gè)釜底抽薪，雨潤(rùn)地產(chǎn)也像個(gè)斷了糧的孩子一樣，可能會(huì)摔得更重。”
